IMU e nuda proprietà con usufrutto: chi deve pagare l’imposta?

DOMANDA

Buongiorno, mia figlia è nuda proprietaria di un appartamento nel quale risiede e dimora abitualmente come abitazione principale. Sull’immobile è presente un diritto di usufrutto a favore di mio fratello (zio di mia figlia), che vive anch’egli nella stessa villa, ma in un’altra unità immobiliare distinta. Vorrei sapere se l’IMU debba essere pagata dall’usufruttuario oppure se, trattandosi di abitazione principale della nuda proprietaria, l’esenzione si estenda anche all’usufruttuario.

La villa è composta da due unità immobiliari autonome, con lo stesso indirizzo: una abitata da mia figlia e una abitata dallo zio usufruttuario. Alcune interpretazioni sostengono che entrambi possano beneficiare dell’esenzione IMU come abitazione principale.

RISPOSTA

Gentile lettore,

in presenza di un diritto reale di usufrutto occorre innanzitutto individuare correttamente il soggetto passivo IMU.

Ai sensi dell’art. 1, comma 743, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, sono soggetti passivi IMU i possessori degli immobili, intendendosi per tali il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.

Pertanto, nel caso di un immobile gravato da usufrutto, il pagamento dell’IMU non compete al nudo proprietario, ma all’usufruttuario, in quanto titolare del diritto reale di godimento sul bene.

Nel caso prospettato, quindi, sua figlia, in qualità di nuda proprietaria, non è tenuta al versamento dell’IMU sull’immobile gravato da usufrutto.

Occorre però verificare la posizione dell’usufruttuario. L’IMU non è dovuta per l’abitazione principale e relative pertinenze quando l’immobile costituisce l’abitazione principale del soggetto passivo, cioè quando il possessore vi dimora abitualmente e vi risiede anagraficamente, salvo che si tratti di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Pertanto, lo zio, quale usufruttuario, potrà beneficiare dell’esenzione IMU se l’unità immobiliare sulla quale esercita il diritto di usufrutto costituisce la sua abitazione principale, con presenza della residenza anagrafica e della dimora abituale.

La circostanza che anche la nipote risieda nella medesima villa, ma in una diversa unità immobiliare catastalmente autonoma, non determina automaticamente alcuna limitazione all’agevolazione. Ai fini IMU occorre infatti verificare ciascuna unità immobiliare e il relativo soggetto passivo.

In conclusione:

• la nuda proprietaria non è tenuta al pagamento dell’IMU;
• l’usufruttuario è il soggetto passivo dell’imposta;
• l’usufruttuario non paga l’IMU se l’immobile costituisce la sua abitazione principale e non appartiene alle categorie catastali di lusso;
• la nuda proprietà e l’usufrutto devono essere valutati separatamente ai fini tributari.

Cosa c’è da sapere sull’IMU in caso di nuda proprietà e usufrutto

Uno degli aspetti più frequenti di errore nella gestione dell’IMU riguarda la presenza contemporanea di nuda proprietà e usufrutto.

Chi è il soggetto passivo IMU

Quando un immobile è gravato da un diritto reale di usufrutto:

• il nudo proprietario non è soggetto passivo IMU;
• l’obbligo tributario ricade sull’usufruttuario.

Il motivo è che l’usufrutto attribuisce al titolare il diritto di godere dell’immobile e di utilizzarlo secondo quanto previsto dalla legge.

Abitazione principale dell’usufruttuario

L’usufruttuario può beneficiare dell’esenzione IMU quando ricorrono contemporaneamente:

• possesso dell’immobile quale titolare del diritto di usufrutto;
• residenza anagrafica nell’immobile;
• dimora abituale nello stesso immobile.

L’esenzione non si applica agli immobili classificati nelle categorie catastali:

• A/1;
• A/8;
• A/9.

Posizione del nudo proprietario

Il nudo proprietario:

• non versa l’IMU durante la durata dell’usufrutto;
• non può essere considerato soggetto passivo dell’imposta;
• riacquista la piena soggettività tributaria solo con l’estinzione dell’usufrutto.

Caso di più unità immobiliari nella stessa villa

La presenza di due appartamenti distinti nello stesso edificio non comporta automaticamente una comunione di trattamento fiscale.

Ogni unità immobiliare deve essere valutata autonomamente verificando:

• il soggetto titolare del diritto reale;
• la categoria catastale;
• la residenza e la dimora abituale del possessore.

Nel caso descritto, quindi, possono configurarsi due abitazioni principali autonome, ciascuna riferita al rispettivo possessore del diritto reale, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa IMU.

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