Detrazione spese di ristrutturazione: cosa succede in caso di morte del conduttore dell’immobile?

DOMANDA

Buongiorno, se l’ affittuario, il comodatario, l’usufruttuario sostengono in vita i costi dei lavori straordinari, anche condominiali, di ristrutturazione sull’immobile che detengono a vario titolo e li portano in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi cosa succede al momento della loro morte?

RISPOSTA

Gentile lettrice,

in caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote residue di detrazione delle spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio, si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

La detrazione, quindi, compete a chi può disporre dell’immobile, a prescindere se lo abbia adibito o meno a propria abitazione principale. Nel caso in cui la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali.

La detrazione per spese di ristrutturazione si trasmette anche quando il beneficiario dell’agevolazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile, purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile, subentrando nella titolarità del contratto di locazione.

In tutti i casi in cui il soggetto subentrante nel contratto di locazione non sia un erede del soggetto che aveva sostenuto le spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio (come ad esempio, il convivente di fatto non nominato erede ed il coniuge che non accetta l’eredità), non spetta la detrazione per le rate residue.

Pertanto, venendo alla suo quesito, la detrazione spese non si trasferisce agli eredi del locatario o del comodatario in quanto questi non subentrano nel contratto. Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede subentri nel contratto di locazione/comodato, può continuare ad usufruire della detrazione per le rate residue.

Stessa cosa nell’ipotesi in cui l’erede sia il comodante: può portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario però, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene.

Nell’ipotesi in cui l’erede dell’usufruttuario sia il nudo proprietario dell’immobile che consolida l’intera proprietà dell’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione per estinzione naturale del diritto di usufrutto, questi può portare in detrazione le rate residue.

Cosa c’è da sapere sulla detrazione per spese di ristrutturazione

In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata, in tutto o in parte, è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diversi accordi tra le parti.

La quota detraibile relativa all’anno di trasferimento dell’immobile spetta per intero al contribuente che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n.7/2021, ha chiarito che quando nell’atto di trasferimento dell’immobile non è stato specificato che il venditore conserva la detrazione delle rate residue, tale volontà può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si specifichi che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.

Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi deve, ovviamente, essere coerente con quanto indicato nell’accordo formalizzato successivamente.