Detrazione residua per interventi di recupero edilizio: sì al trasferimento in caso di acquisto dell’immobile in comproprietà

DOMANDA

Buonasera. Acquisto abitazione principale con detrazioni ristrutturazioni in essere già in capo al cedente. Al 50% proprietà, impostate al 50% ristrutturazioni in 730. È possibile una modifica attribuzione 100% solo su uno dei coniugi acquirenti? Vi sarebbe differenza se il cedente è persona fisica ovvero impresa? Grazie mille

RISPOSTA

Gentile lettrice,

per espressa previsione normativa (art. 16-bis, comma 8 del TUIR) se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).

Il principio si basa sulla considerazione che la realizzazione degli interventi da parte del cedente abbia influenzato il prezzo di vendita dell’immobile ed abbia comportato una traslazione dell’onere economico sostenuto per la realizzazione degli interventi stessi e il pagamento delle imposte conseguenti al passaggio di proprietà (Circolare del 24/02/1998 n. 57 – Min. Finanze – Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. III).

Pertanto, le quote di detrazione non fruite dal cedente, salvo diverso accordo delle parti, vengono trasferite agli acquirenti-possessori dell’immobile così come risultanti dall’ atto di compravendita.

Nel caso in esame, tra gli acquirenti non sarebbe dunque ammessa una diversa ripartizione della detrazione residua,  posto che è in base alla quota di acquisto che viene trasferita la titolarità dell’immobile, ovvero,  il titolo giuridico che consente agli stessi di richiedere l’agevolazione  in commento  (art. 16-bis, comma 8 del  TUIR) da non confondere, con gli altri benefici previsti per gli acquisti di unità immobiliari residenziali, vendute dalle imprese costruttrici.

Cosa c’è da sapere sulla detrazione per interventi di recupero edilizio

VENDITA DELL’IMMOBILE

Nel caso in cui l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).  In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.

Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.

Per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.

Il trasferimento di una quota dell’immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario esclusivo dell’immobile, la residua detrazione si trasmette all’acquirente.

IMMOBILE IN USUFRUTTO

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario.

IMMOBILE IN EREDITÀ

In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”.

La condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.

Se, per esempio, l’erede che deteneva direttamente l’immobile ereditato successivamente concede in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene.

Potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione.

In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente o donatario, neanche quando la vendita o la donazione sono effettuate nello stesso anno di accettazione dell’eredità.

FINE LOCAZIONE O COMODATO

La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venir meno il diritto all’agevolazione dell’inquilino o del comodatario che ha eseguito gli interventi, il quale continuerà a fruire della detrazione fino alla conclusione del periodo di godimento.