Detrazione 50% spese di ristrutturazione: posso beneficiarne se trasferirò la residenza nel 2026?

DOMANDA

Buongiorno, nel 2025 ho sostenuto spese di ristrutturazione su un’abitazione nella quale trasferirò la residenza nel 2026. L’immobile è indicato nel quadro B del modello 730.  Posso beneficiare della detrazione del 50%, considerando che l’immobile diventerà la mia abitazione principale, oppure devo applicare la detrazione ordinaria del 36%? Esiste un termine entro il quale l’abitazione deve diventare principale?

RISPOSTA

Gentile lettrice,

per le spese di recupero del patrimonio edilizio sostenute nel 2025, la detrazione spetta nella misura del 50% se gli interventi sono effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento. Negli altri casi, la detrazione spetta nella misura ordinaria del 36%, sempre nel limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro per unità immobiliare.

Diverso è il caso dell’acquisto di unità immobiliari facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese (art. 16-bis, comma 3, TUIR), per il quale l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si fruisce per la prima volta della detrazione.

Venendo al suo quesito, la circostanza che nel 2025 l’immobile non sia ancora abitazione principale non esclude automaticamente la detrazione al 50%. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, se l’immobile non è abitazione principale all’inizio dei lavori, l’aliquota maggiorata può spettare purché lo diventi al termine dell’intervento.

Pertanto, il 50% può essere riconosciuto solo se ricorrono i requisiti soggettivi richiesti e se l’immobile sarà effettivamente destinato ad abitazione principale al termine dei lavori. Se, al momento dell’elaborazione del 730, il requisito non è ancora documentabile, i contribuenti  possono rilasciare al CAF una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Resta fermo che, qualora la destinazione ad abitazione principale non si realizzi al termine dei lavori, dovrà regolarizzare la detrazione nella misura ordinaria, restituendo l’eventuale maggiore beneficio fruito mediante correttiva o integrativa e versamento con F24, ove dovuto anche tramite ravvedimento operoso.

Cosa c’è da sapere sulla detrazione 50%

La Circolare n. 8 del 19/06/2025 dell’Agenzia delle Entrate stabilisce espressamente che per le spese  sostenute nell’anno 2025, la detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta nella misura maggiorata del 50%, nel limite massimo di 96.000 euro, solo se ricorrono due condizioni.

La Guida dell’Agenzia delle Entrate “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”, aggiornata a febbraio 2026, precisa che le percentuali più elevate spettano, per le spese sostenute negli anni 2025 e 2026, nella misura del 50%, e per le spese sostenute nel 2027 nella misura del 36%, sempre nel limite massimo di 96.000 euro. La maggiorazione è riconosciuta solo se ricorrono congiuntamente due condizioni:

la prima condizione riguarda il soggetto che sostiene la spesa: il contribuente deve essere proprietario, nudo proprietario, proprietario superficiario oppure titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile, come usufrutto, uso o abitazione, già al momento di inizio dei lavori o, se anteriore, al momento del pagamento della spesa. La percentuale maggiorata non spetta invece al familiare convivente, al locatario o al comodatario, che possono fruire della detrazione ordinaria prevista per gli “altri casi”.

La seconda condizione riguarda l’utilizzo dell’immobile: l’unità oggetto degli interventi deve essere adibita ad abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente, o i suoi familiari, dimorano abitualmente.

La Guida dell’Agenzia delle Entrate ricorda che, se l’immobile non è ancora abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiore detrazione può comunque spettare, purché lo diventi al termine degli interventi. Pertanto, nel caso di lavori eseguiti su un’abitazione nella quale il contribuente trasferirà successivamente la propria dimora abituale, la detrazione del 50% è ammissibile solo se tale destinazione si realizza effettivamente al termine dei lavori.

La maggiore detrazione può applicarsi anche agli interventi effettuati su pertinenze o aree pertinenziali già collegate all’abitazione principale. Per gli interventi sulle parti comuni condominiali, invece, la maggiorazione spetta sulla quota imputata al singolo condomino solo se quest’ultimo è proprietario o titolare di diritto reale sull’unità destinata ad abitazione principale.

Una volta maturato “correttamente” il diritto alla percentuale maggiorata, l’eventuale successiva perdita della destinazione ad abitazione principale non fa venir meno il diritto a continuare a fruire delle rate residue con la stessa aliquota. In ogni caso, la spettanza dell’agevolazione deve essere verificata sulla base della documentazione esibita e delle dichiarazioni rese dal contribuente.

©️Photo Credit: Hryshchyshen Serhii