Bonus ristrutturazione 2025 e fusione immobili: come documentare e ripartire le spese se la SCIA riguarda più immobili?

DOMANDA

Buongiorno, sto facendo dei lavori di ristrutturazione per fondere 2 immobili (prima e seconda casa adiacenti) con SCIA avviata nel 2025, ma, ad oggi, non ancora terminati. Le fatture emesse nel 2025 hanno il solo riferimento al protocollo SCIA, ma non all’immobile (prima o seconda casa) su cui sono stati fatti i lavori. Come posso certificare quali fatture si riferiscono alla prima o alla seconda casa? Serve una perizia giurata, asseverata oppure basta un’autocertificazione (mia o della ditta che ha fatto i lavori?) Grazie

RISPOSTA

Gentile lettore,

nel caso di lavori finalizzati alla fusione di due immobili adiacenti, la documentazione deve consentire di collegare le spese sostenute alla SCIA e alle unità immobiliari interessate.

Per le spese 2025, infatti, la detrazione è pari al 50% per gli interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale di godimento, mentre per familiari conviventi, coniugi non comproprietari o familiari comodatari è prevista la detrazione nella misura ridotta del 36%.

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 19 giugno 2025 chiarisce che, se l’immobile non è abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione può spettare se lo diventa al termine degli stessi.

Venendo al suo quesito, qualora le fatture rechino il solo riferimento al protocollo della SCIA e non consentano di individuare puntualmente l’unità immobiliare cui si riferiscono le singole spese, il contribuente può rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell’articolo 47 del D.P.R. n. 445/2000, attestando, sotto la propria responsabilità, la quota di spesa riferibile alle unità immobiliari interessate e gli elementi di fatto a propria conoscenza.

Tuttavia, ove la ripartizione degli importi presupponga una valutazione tecnica delle lavorazioni eseguite, è opportuno che tale dichiarazione sia supportata da elementi oggettivi, quali computi, SAL, contabilità dei lavori, oppure da un’attestazione dell’impresa esecutrice o del direttore dei lavori che individui gli importi imputabili a ciascuna unità immobiliare sulla base di criteri tecnici oggettivi.

La perizia giurata, ove eventualmente predisposta, costituisce una spesa essa stessa ammissibile alla detrazione, ma non rappresenta un adempimento obbligatorio né un requisito documentale necessario per il riconoscimento della detrazione nel caso in esame.

Cosa c’è da sapere  sul Bonus ristrutturazione 2025 e fusione immobili

La detrazione per il recupero del patrimonio edilizio è disciplinata dall’articolo 16-bis del TUIR e riguarda gli interventi effettuati su immobili residenziali, tra cui manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Gli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, se eseguiti con opere e senza modifica della volumetria complessiva dell’edificio e con mantenimento dell’originaria destinazione d’uso, sono ricompresi tra gli interventi agevolabili ai sensi dell’articolo 16-bis del TUIR. In base alla natura concreta delle opere e alla qualificazione risultante dal titolo edilizio, tali interventi possono essere ricondotti alla manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), del D.P.R. n. 380/2001, ovvero, se inseriti in un più ampio intervento di trasformazione dell’organismo edilizio, alla ristrutturazione edilizia di cui alla successiva lettera d).

In base al principio richiamato dalla Circolare AE n. 17/E  del 26 giugno 2023, qualora tale distinzione non risulti dai documenti di spesa, il contribuente dovrà essere in possesso di un’attestazione dell’impresa o del direttore dei lavori che indichi gli importi imputabili a ciascun intervento/unità, sotto la propria responsabilità e sulla base di criteri oggettivi.

Per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 3).

Ai fini della maggiore aliquota del 50%, non rileva la nozione di “prima casa” utilizzata per l’acquisto, ma quella di abitazione principale  di cui all’ articolo 10, comma 3 bis, Dpr 917/1986 (Tuir), ovvero, deve intendersi l’unità nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Al riguardo, la Circolare AE n. 8/E del 19 giugno 2025 precisa che è necessario che il contribuente risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente.

L’Agenzia chiarisce, inoltre, che il familiare convivente nonché il detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario) possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nella misura del 36% delle spese sostenute nel 2025, e non quella maggiorata del 50%.

Se l’immobile non è adibito ad abitazione principale all’inizio dei lavori, ammette l’applicazione della maggiore detrazione a condizione che tale destinazione sussista al termine degli interventi.

Qualora, al momento della presentazione del modello 730/2026, i lavori risultino ancora in corso, il contribuente, ai fini del visto di conformità, è tenuto a rendere al CAF una dichiarazione sostitutiva attestante lo stato di avanzamento dell’intervento e la conseguente necessità di verificare il requisito dell’abitazione principale al termine dei lavori, ferma restando la sua responsabilità in caso di mancato rispetto della condizione prevista.

©️Photo Credit: YURII MASLAK