Esenzione IMU per abitazione principale in presenza di un diritto di usufrutto

DOMANDA

Abitando nella casa di mia figlia in usufrutto ed essendo la stessa in zona 3 censita car. A/3classe /4 sita in Milano periferia, l’IMU va pagata da mia figlia o dai genitori essendo la stessa usufruita come abitazione principale, e non avendo altre case i genitori. Mia figlia possiede un’altra casa che, la figlia usa come abitazione principale. Grazie

RISPOSTA

Gentile lettore,

ai fini IMU l’obbligazione tributaria sorge in capo al possessore dell’immobile. Nello specifico, la titolarità di un diritto reale di godimento, quale l’usufrutto, determina l’esonero del nudo proprietario e l’attribuzione della soggettività passiva esclusivamente all’usufruttuario. Quest’ultimo, in quanto titolare del diritto di godimento sul bene, è l’unico debitore dell’imposta nei confronti dell’ente impositore.

Tale assetto risulta determinante ai fini dell’applicazione dell’eventuale esenzione per abitazione principale, la quale opera solo ed esclusivamente se l’immobile, purché non classificato nelle categorie catastali A/1, A/8, e A/9, costituisca la dimora abituale e la residenza anagrafica dell’usufruttuario stesso.

Ne consegue che, in presenza di un diritto di usufrutto, la soggettività passiva IMU si trasferisce in capo all’usufruttuario, restando escluso il proprietario, e l’eventuale esenzione può essere riconosciuta qualora risultino soddisfatti i requisiti di abitazione principale previsti dalla normativa vigente.

Venendo al quesito, se l’immobile in cui lei e sua moglie vivete come usufruttuari costituisce la vostra abitazione — con residenza anagrafica e dimora abituale — e non possedete altri immobili, la fattispecie rientra tra i casi soggetti all’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale. Inoltre, il fatto che l’immobile sia in categoria catastale A/3 non cambia questa regola, perché la categoria non è tra quelle considerate “di lusso”, che invece restano escluse dall’esenzione.

Allo stesso tempo, sua figlia, in qualità di nuda proprietaria dell’immobile, risulta esonerata dal pagamento dell’IMU su tale cespite per il periodo di vigenza dell’usufrutto. Ai fini della sua obbligazione tributaria su questo bene, è irrilevante il possesso di eventuali ulteriori unità immobiliari utilizzate come abitazione principale, in quanto il suo status di nuda proprietaria  determina il venir meno della soggettività passiva per l’IMU sull’immobile in questione.

Cosa c’è da sapere sull’esenzione IMU

Quando un immobile viene attribuito in usufrutto, ai fini IMU il soggetto passivo diventa l’usufruttuario, che è considerato possessore a tutti gli effetti tributari.

Ne consegue che non è il nudo proprietario – in questo caso la figlia – a dover versare l’imposta. Tuttavia, nel caso in cui l’immobile destinato all’usufruttuario sia adibito ad abitazione principale, con effettiva residenza anagrafica e dimora abituale, l’immobile può beneficiare dell’esenzione IMU, purché non appartenga alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9).

Si deve tener presente che l’esenzione IMU non opera automaticamente, ma previa verifica del requisito sostanziale della dimora abituale e di quello formale della residenza, i quali devono risultare contestuali e documentabili. Inoltre, a differenza delle agevolazioni previste per gli immobili concessi in comodato ai familiari – che comportano solo una riduzione del 50% della base imponibile al ricorrere di determinati requisiti – nel caso dell’usufrutto non si applica la disciplina del comodato, poiché la titolarità fiscale viene pienamente trasferita all’usufruttuario. Per questo motivo, la corretta qualificazione dell’immobile come abitazione principale dell’usufruttuario rappresenta il presupposto fondamentale per beneficiare dell’esenzione IMU. In situazioni come quella prospettata, quindi, l’attenzione principale va posta sulla dimostrazione della residenza e dell’effettiva occupazione dell’immobile da parte dell’usufruttuario.

È importante distinguere questa situazione dal caso di immobili concessi in comodato a parenti, che prevede specifiche agevolazioni con riduzione della base imponibile al 50% ma con requisiti stringenti che non si applicano al caso dell’usufrutto.

Si evidenzia che è sempre opportuno consultare la delibera IMU approvata annualmente dal Comune e il relativo Regolamento. L’ente locale, pur nel rispetto della normativa statale, può infatti stabilire specifiche assimilazioni o condizioni applicative locali che influenzano l’esenzione e il calcolo dell’imposta.