Immobile ereditato: è possibile trasferire le quote di detrazione fiscale per lavori di ristrutturazione in caso di vendita?

DOMANDA

Buongiorno,

la mia situazione è questa: nel 2022 io con altri cugini abbiamo ereditato dallo zio un alloggio con in corso di spese di ristrutturazione e con rate ancora da detrarre. Nel 2022, 2023 e 2024 abbiamo detratto le rate essendo l’alloggio a nostra disposizione. Nel 2025 abbiamo venduto l’alloggio ed abbiamo fatto inserire nel rogito notarile la clausola che le rate residue venissero mantenute a noi venditori. È sufficiente questo per poter continuare a detrarre le rate residue? Grazie.

RISPOSTA

Gentile lettore,

se un immobile viene ereditato, le quote residue di detrazione passano interamente all’erede o agli eredi che continuano a possedere l’immobile in modo diretto e materiale (art. 9-bis, del d.m. 19 febbraio 2007 e art. 9, comma 1, del d.m. 6 agosto 2020).

Quando ci sono più eredi che condividono la detenzione dell’immobile, la detrazione viene suddivisa equamente tra di loro (Circolare 05.03.2003 n. 15/E, paragrafo 2).

È importante che la condizione di “detenzione materiale e diretta del bene” sia valida non solo nell’anno in cui si accetta l’eredità, ma anche per ogni anno in cui il contribuente desidera utilizzare le rate residue di detrazione.

Riguardo alla domanda, le quote residue della detrazione per le spese sostenute dallo zio non possono essere trasferite all’acquirente, poiché non sono mai state formalmente di proprietà del venditore, ma del de cuius. Tuttavia, se voi eredi avete sostenuto le spese per lavori agevolati su questo immobile ereditato, le rate residue non ancora utilizzate possono essere trasferite all’acquirente solo se questa indicazione sia specificamente indicata nell’atto di compravendita.

Cosa c’è da sapere sull’immobile ereditato e detrazioni

Nel caso in cui l’immobile venga venduto a terzi (cioè non si tratti di successione ereditaria) valgono le regole ordinarie previste per il trasferimento delle detrazioni fiscali.

Detrazioni edilizie trasferibili all’acquirente:

se l’immobile su cui sono stati eseguiti lavori agevolati (es. ristrutturazione con detrazione 50%) viene venduto, le rate residue non ancora utilizzate possono essere trasferite all’acquirente solo se questo viene espressamente indicato nell’atto di compravendita.

L’art. 16-bis, comma 8, del TUIR stabilisce che “In caso di trasferimento dell’unità immobiliare per atto tra vivi le detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore sono trasferite, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti risultante dall’atto di trasferimento.”

Tuttavia, se le detrazioni sono state iniziate dal de cuius e l’immobile viene venduto da un erede (che ha acquisito l’immobile in successione), le rate residue spettano all’erede, solo se:

• è erede legittimo o testamentario;
• ha acquisito l’immobile per successione;
• conserva la detenzione materiale e diretta del bene (ossia ci vive o ne ha il possesso).