IMU e successione: quale adempimento impositivo devono rispettare i coeredi in base alle quote e ai diritti reali di godimento?

DOMANDA

Il caso è questo: madre defunta lascia in eredità un appartamento a due sorelle. Una sorella usufruisce del diritto di abitazione in quanto già residente in quella casa con la madre prima del decesso, mentre per l’altra, risiedendo in un altro luogo, risulta seconda casa. In questo caso per lei l’IMU è dovuta nonostante non può usufruire di quell’appartamento? Grazie

RISPOSTA

Gentile lettrice,

l’IMU sugli immobili oggetto di successione e posseduti in regime di comproprietà, è strettamente correlata alla natura giuridica del titolo di possesso.

La distinzione ai fini fiscali è tra la piena comproprietà e la presenza di un diritto reale limitato formalmente costituito.

Il diritto di abitazione sulla casa familiare sorge automaticamente, per effetto dell’art. 540 c.c., esclusivamente in favore del coniuge superstite. I figli, anche se coeredi al 50%, acquistano solo la comproprietà dell’immobile e non un diritto di abitazione, salvo che tale diritto sia stato loro attribuito espressamente mediante testamento o altro atto idoneo.

Venendo al quesito, ai fini IMU, qualora sull’immobile sia costituito un diritto reale di godimento formalmente riconosciuto, la soggettività passiva si trasferisce integralmente al titolare del diritto. In tale ipotesi, la sorella che vi risiede e vi dimora abitualmente, assume la qualità di unico soggetto passivo, con diritto all’esenzione per abitazione principale, mentre l’altra coerede, titolare della nuda proprietà, è completamente esonerata dal versamento, in quanto la nuda proprietà non costituisce presupposto impositivo in presenza di diritto reale di godimento.

In sintesi, soltanto il diritto reale di abitazione formalmente costituito concentra l’obbligo IMU sulla sola titolare di tale diritto, sollevando la nudo proprietaria (coerede) da qualsiasi onere fiscale.

Cosa c’è da sapere su IMU e successione

L’IMU relativa agli immobili pervenuti per successione e detenuti in comproprietà è determinata dalla natura giuridica del titolo di possesso attribuito a ciascun erede.

In assenza di diritti reali di godimento, ci si trova nella semplice comproprietà: in questo caso ogni coerede è soggetto passivo e deve versare l’imposta in proporzione alla propria quota

La situazione cambia quando sull’immobile è stato formalmente costituito un diritto reale – come il diritto di abitazione – poiché l’obbligo IMU si concentra interamente sul titolare di tale diritto. Gli altri comproprietari, che restano nudi proprietari, sono esonerati dal pagamento: la nuda proprietà, infatti, non integra il presupposto impositivo quando convive con un diritto reale di godimento.

Un caso particolare è quello previsto dall’art. 540 c.c., che attribuisce al coniuge superstite il diritto di abitazione sulla casa familiare, purché vi risieda stabilmente. Quando il diritto di abitazione è validamente costituito, il coniuge superstite diventa l’unico soggetto passivo IMU e può usufruire dell’esenzione prevista per l’abitazione principale, nei limiti di legge.

In conclusione, in assenza di un diritto reale, l’immobile resta in comproprietà ereditaria e l’IMU è dovuta da ciascun coerede in proporzione alla propria quota. L’esenzione per abitazione principale può essere riconosciuta solo sulla quota spettante all’erede che vi risieda, qualora l’immobile costituisca la sua prima casa.