IMU e Sismabonus: le agevolazioni “prima casa” comportano automaticamente l’esenzione dell’IMU?

DOMANDA

Ho acquistato una casa di un palazzo demolito e ricostruito con Sismabonus presso un’impresa edilizia beneficiando dello sconto in fattura. Ho rogitato il 23 dicembre 2024 con rendita catastale 0 perché poi i lavori di finitura sono terminati il 18 febbraio 2025 con atto notarile di identificazione catastale del 29 maggio 2025 e consegna chiavi. La residenza della nuova prima casa è iniziata il 5 giugno 2025. Volevo sapere se nel lasso di tempo che va dal rogito alla residenza bisogna pagare l’IMU, come calcolarlo e da che giorno.

RISPOSTA

Gentile lettore,

le agevolazioni “prima casa” e il Sismabonus acquisti non comportano automaticamente l’esenzione dall’IMU. Quest’ultima spetta solo dal momento in cui l’immobile costituisce abitazione principale, ossia quando il proprietario vi ha stabilito sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale.

Venendo alla sua domanda, per dicembre 2024 non risulta IMU a suo carico: dal rogito del 23 dicembre alla fine del mese il possesso si è protratto per meno della metà dei giorni, per cui dicembre resta imputato al venditore.

Per il 2025, la rendita catastale pari a zero non esclude l’IMU. In linea generale, se il 18 febbraio 2025 coincide con la data effettiva e documentata di ultimazione dei lavori:

• per gennaio e febbraio l’IMU dovrebbe essere calcolata sulla quota del valore venale dell’area fabbricabile attribuibile all’unità acquistata, da determinare sulla base del titolo di proprietà e dei criteri adottati dal Comune;
• per marzo, aprile e maggio 2025 dovrebbe essere calcolata sulla rendita catastale attribuita o proposta dopo i lavori;
• da giugno 2025 dovrebbe operare l’esenzione per abitazione principale, purché dal 5 giugno siano presenti sia la residenza sia la dimora abituale e l’immobile non appartenga alle categorie A/1, A/8 o A/9.

In conclusione, l’IMU non risulterebbe dovuta per dicembre 2024 e da giugno 2025, mentre dovrebbe essere versata per il periodo da gennaio a maggio 2025, applicando i due diversi criteri di calcolo indicati.

Considerata la particolarità della fattispecie, si consiglia di rivolgersi a un CAF o a un professionista abilitato, esibendo il rogito, la visura catastale storica, il DOCFA e la documentazione attestante l’ultimazione dei lavori, per verificare il corretto calcolo e l’eventuale regolarizzazione dei versamenti.

Cosa c’è da sapere sulla “prima casa” e sull’abitazione principale ai fini IMU e Sismabonus

L’espressione “prima casa” viene utilizzata per indicare le agevolazioni applicate alle imposte dovute al momento dell’acquisto dell’immobile.

La nozione di “abitazione principale”, invece, riguarda l’IMU e richiede che il proprietario risieda anagraficamente e dimori abitualmente nell’immobile.

Di conseguenza, il contribuente può aver acquistato una casa usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, ma essere comunque tenuto al pagamento dell’IMU per il periodo precedente al trasferimento della residenza e della dimora abituale.

L’IMU è inoltre un tributo in autoliquidazione: il Comune non è tenuto a inviare preventivamente il conteggio. In presenza di immobili in costruzione o ricostruzione è quindi importante conservare il rogito, la visura catastale storica, il documento di fine lavori, il DOCFA, l’atto di identificazione catastale e la documentazione relativa alla residenza.

È infine opportuno verificare con il Comune l’eventuale obbligo di presentare la dichiarazione IMU quando le variazioni rilevanti per il calcolo — come il valore dell’area, la data effettiva di ultimazione dei lavori o altre circostanze particolari — non siano direttamente conoscibili attraverso le banche dati catastali.

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