IMU 2026: posso considerare “prima casa” l’immobile in cui ancora non risiedo abitualmente?

DOMANDA

Buongiorno,
nel mese di settembre 2025 ho acquistato casa a Palermo (prima casa), la stessa è in fase di ristrutturazione e probabilmente sarà disponibile tra alcuni mesi (giugno 26). Faccio presente di essere domiciliato in casa di affitto con contratto. Trasferirò il mio indirizzo al momento dell’utilizzo della nuova casa. Chiedo se nelle more dovrò pagare l’IMU. Grazie.

RISPOSTA

Gentile lettore,

ai fini IMU, la circostanza che un immobile sia stato acquistato con le agevolazioni “prima casa” non è condizione sufficiente a far scattare l’esenzione d’imposta. Per essere considerata abitazione principale, infatti, l’unità abitativa deve essere quella nella quale il contribuente ha la residenza anagrafica e vi dimora abitualmente.

Tali  requisiti  devono, quindi,  ricorrere  congiuntamente.

Nel caso da lei descritto, l’immobile acquistato non è ancora la sua abitazione principale, poiché, fino alla conclusione dei lavori (presumibilmente giugno 2026), lei continuerà ad abitare altrove e trasferirà la residenza solo in un momento successivo. Di conseguenza, fino a quando non porterà nella nuova casa sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale, l’IMU 2026 resta dovuta secondo le regole ordinarie.

La situazione cambia soltanto dal momento in cui l’immobile diventa, a tutti gli effetti, la sua abitazione principale e, da quella data, ricorrendone i presupposti, potrà trovare applicazione l’esenzione prevista dalla normativa vigente.

Resta fermo che, qualora durante il periodo dei lavori l’immobile risulti inagibile o inabitabile ed anche di fatto di non essere utilizzato, potrà valutarsi l’eventuale applicazione della riduzione del 50 % della base imponibile IMU, secondo le modalità previste dalla normativa e dagli adempimenti richiesti dal Comune.

Cosa c’è da sapere sull’IMU 2026

L’IMU è dovuta, in linea generale, dal proprietario dell’immobile o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione).

L’esenzione per abitazione principale spetta solo se l’immobile è, contemporaneamente, il luogo di residenza anagrafica e di dimora abituale del contribuente.

Tale esenzione non si applica agli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9), per i quali l’imposta resta dovuta.

Tra le principali agevolazioni previste dalla normativa si ricordano:

• la riduzione del 50% della base imponibile per immobili inagibili o inabitabili e non utilizzati, nonché – a determinate condizioni – per gli immobili concessi in comodato;
• la riduzione al 75% dell’IMU per gli immobili locati a canone concordato;
• la riduzione del 50% dell’IMU per una sola unità immobiliare posseduta da soggetti non residenti, nei casi e alle condizioni espressamente previsti dalla legge.

Sono inoltre esenti, tra gli altri, gli immobili destinati a beni merce (fabbricati costruiti e destinati alla vendita e non locati).

Per il calcolo dell’imposta, fanno fede esclusivamente le aliquote pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) consultabile tramite il Portale del federalismo fiscale. L’acconto è generalmente calcolato sulla base delle aliquote dell’anno precedente, mentre il saldo tiene conto delle aliquote definitive.

In sintesi, è sempre opportuno verificare le delibere del Comune in cui si trova l’immobile, che possono incidere sulle aliquote e sull’applicazione concreta delle agevolazioni.