IMU e comproprietario non residente: sono tenuto lo stesso al pagamento?

DOMANDA

Dopo la morte dei miei genitori io e mia sorella abbiamo ereditato per successione la loro abitazione. Mia sorella, non sposata, ha continuato ad abitare in questa casa che è divenuta sua residenza e dimora abituale, io sposato, abito in un’altra abitazione di mia proprietà insieme a mia moglie. Adesso il Comune mi considera questa casa come seconda abitazione e mi ha inviato un avviso per il pagamento dell’IMU. Quindi vi chiedo se la casa è utilizzata soltanto da mia sorella come sua abitazione principale ed io non ho i presupposti per il pagamento dell’IMU in quanto non ho, né il possesso, né altro titolo reale di godimento (usufrutto, uso o abitazione) perché sono soggetto al pagamento di questa imposta?

RISPOSTA

Gentile lettore,

in caso di successione ereditaria, la proprietà dell’immobile si trasferisce agli eredi che ne diventano comproprietari, salvo diverse disposizioni (es. attribuzione di usufrutto, uso o abitazione). Tale conclusione vale anche se l’immobile continua ad essere abitato da un co-erede, purché, in capo a quest’ultimo, non risulti costituito un autonomo diritto reale di godimento, quale usufrutto, uso o abitazione.

Nel caso rappresentato, lei e sua sorella siete entrambi proprietari dell’immobile per successione. Il fatto che l’immobile sia utilizzato esclusivamente da sua sorella come abitazione principale non incide sulla titolarità del diritto di proprietà che permane in capo a entrambi. Pertanto, l’avviso del Comune risulta coerente con la normativa vigente, ove in capo a sua sorella non risulti costituito un autonomo diritto reale di godimento, quale usufrutto, uso o abitazione.

Ai fini dell’IMU, infatti, il presupposto impositivo è il possesso dell’immobile (proprietà o altro diritto reale), e ciascun comproprietario è tenuto al pagamento dell’imposta in proporzione alla propria quota.

L’esenzione per “abitazione principale” si applica  al soggetto che vi dimora abitualmente e vi ha la residenza anagrafica. Di conseguenza, sua sorella che utilizza l’immobile come abitazione principale, può beneficiare dell’esenzione IMU sulla propria quota. Lei, invece, anche non utilizzando l’immobile, resta proprietario della sua quota e, non avendo in quell’immobile né residenza né dimora abituale, è tenuto al pagamento dell’IMU, applicando le aliquote previste per le “altre abitazioni”.

Cosa c’è da sapere sull’IMU e comproprietario non residente

L’esenzione IMU per abitazione principale è personale e non si estende agli altri comproprietari. Rileva esclusivamente sulla propria quota di proprietà e non sull’intero immobile, come confermato da Cass. n. 32183/2024 e Cass. n. 9280/2025.

Il comproprietario non residente è tenuto a versare l’imposta sulla propria quota, applicando aliquote e detrazioni previste dal Comune per le “altre abitazioni”.

Un’esclusione dall’IMU in caso di successione ereditaria, potrebbe configurarsi qualora venisse costituito, con atto formale (es. notarile), un diritto reale di abitazione o usufrutto a favore di uno dei co-eredi ed in tal caso, l’imposta graverebbe su quest’ultimo quale “titolare del diritto reale”.

L’eventuale intestazione catastale non costituisce, ad ogni modo elemento sufficiente a dimostrare la titolarità del diritto reale, avendo natura meramente presuntiva e potendo essere superata mediante idonea documentazione secondo un orientamento costante della giurisprudenza di legittimità.

Un diverso trattamento può configurarsi anche nel caso in cui il contribuente abbia formalmente rinunciato all’eredità. In tal caso deve ritenersi esclusa la soggettività passiva ai fini IMU, in quanto viene meno il presupposto del possesso dell’immobile.

In presenza di un avviso IMU fondato esclusivamente su dati catastali non aggiornati, il contribuente potrà fornire prova contraria e richiedere l’annullamento dell’atto ed in mancanza di riscontro da parte del Comune, resta ferma la possibilità di proporre ricorso nei termini di legge ovvero di attivare gli strumenti di autotutela previsti dallo Statuto dei diritti del contribuente.

In questi casi, è necessario procedere all’aggiornamento dell’intestazione catastale, al fine di evitare l’emissione di ulteriori atti impositivi automatizzati.

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