IMU al 50%: è possibile beneficiare della riduzione in caso di ristrutturazione di un immobile acquistato come seconda abitazione?

DOMANDA

Devo acquistare una casa catalogata come seconda abitazione nel comune di Bagnacavallo e, considerando che sarà da ristrutturare, vorrei sapere se posso beneficiare della riduzione del 50% sull’IMU e dell’esenzione dalla TARI.

RISPOSTA

Gentile lettrice,

il trattamento ai fini IMU di una seconda abitazione da ristrutturare dipende strettamente dalla sua classificazione catastale, dall’ubicazione e dall’entità dei lavori previsti.

La riduzione della base imponibile IMU del 50% spetta ai fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto inutilizzati. Per poter usufruire di questo beneficio, è necessario dimostrare il degrado strutturale tramite una perizia tecnica o un’autocertificazione (ai sensi del D.P.R. 445/2000). Il Comune ha il diritto di effettuare controlli tecnici per verificare la veridicità delle informazioni fornite. Come ribadito dalla Corte di Cassazione (sent. n. 5804/2023), tale riduzione non può essere applicata per interventi di “pura manutenzione” su immobili che non presentano una reale compromissione strutturale.

Venendo al quesito, per le unità situate nel centro storico oggetto di recupero (restauro o ristrutturazione edilizia), il Comune di Bagnacavallo prevede un’aliquota agevolata (storicamente fissata allo 0,86%, salvo diverse delibere per l’anno 2026). Tale beneficio è valido per la durata dei lavori e per un periodo massimo di tre anni. Se l’immobile si trova fuori da tale area, e non è considerato “inagibile”, si applica l’aliquota ordinaria.

Va poi prestata molta attenzione in fase di esecuzione di lavori “pesanti” di ricostruzione o demolizione, poiché, in questo caso, l’imposta si calcola sul valore venale del terreno e non sulla rendita catastale (la tassazione come area edificabile prevale sulla riduzione per inagibilità annullando di fatto quest’ultima per tutta la durata del cantiere lavori). Nel caso in cui l’immobile è, invece, registrato in categoria catastale F/2 (collabente), non è soggetto a IMU poiché privo di rendita (in conformità con la Risoluzione n. 4/DF del 2023).

Le ricordiamo che per usufruire delle riduzioni o esenzioni IMU relative al 2026, dovrà presentare la Dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2027. Per quanto riguarda invece la TARI (tassa rifiuti), l’esenzione spetta solo a condizione che l’immobile sia contemporaneamente inutilizzato (privo di arredi) e privo di utenze attive (allacci di luce, acqua e gas); tale agevolazione non è automatica, ma decorre solitamente dal giorno in cui viene presentata al Comune o al gestore la denuncia di cessazione o sospensione del servizio.

Cosa c’è da sapere sulla detrazione IMU 50% e immobile da ristrutturare 

Per evitare errori nel calcolo dell’IMU durante una ristrutturazione, è essenziale seguire alcune regole dettate dall’Agenzia delle Entrate e confermate dalla giurisprudenza più recente.

• Prevalenza del valore dell’area (Art. 1, comma 746, L. 160/2019): ai fini del prelievo fiscale, la qualifica di “area edificabile” prevale su quella di “fabbricato” dal momento dell’inizio dei lavori di demolizione o recupero incisivo, fino alla data di ultimazione degli stessi o, se antecedente, di effettivo utilizzo. Tale presunzione legale esclude l’applicabilità della riduzione per inagibilità, in quanto il valore del terreno esprime una capacità contributiva autonoma e potenzialmente superiore alla rendita catastale;
• Risoluzione n. 4/DF/2023: in deroga al principio di tassazione delle aree edificabili, l’Amministrazione Finanziaria ha chiarito che gli immobili censiti nella categoria fittizia F/2 (Collabenti) non sono soggetti a imposta, neppure come area sottostante, purché l’intervento non ne muti la consistenza volumetrica prima dell’ultimazione dei lavori;
• Onere della prova e condizioni di inabitabilità: secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte (cfr. Cass. Civ. n. 5804/2023), l’agevolazione fiscale non può essere riconosciuta in presenza di immobili il cui mancato utilizzo derivi da una scelta discrezionale del contribuente o da carenze meramente estetiche. È necessaria la prova di un degrado strutturale (perizia tecnica o dichiarazione sostitutiva D.P.R. 445/2000), non emendabile con interventi di ordinaria manutenzione, che renda l’unità immobiliare oggettivamente inidonea all’uso cui è destinata;
• Tassazione dei volumi in ampliamento: qualora la ristrutturazione preveda un aumento volumetrico, la base imponibile dovrà essere frazionata: la parte preesistente segue le regole del fabbricato, mentre il nuovo volume viene tassato come area edificabile fino all’accatastamento finale.

Si ricorda che le aliquote IMU possono subire variazioni annuali. Per il calcolo corretto relativo all’anno 2026, è indispensabile fare riferimento alla delibera comunale pubblicata sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze. In caso di mancata pubblicazione nei termini di legge, si applicano le aliquote vigenti nell’anno precedente.