IMU e abitazione ereditata in cooperativa indivisa: io e mia sorella siamo tenuti al pagamento?

DOMANDA

Io, mio fratello e mia sorella abbiamo ereditato alla morte dei nostri genitori una casa in cooperativa non ancora divisa. Siamo tenuti al pagamento dell’IMU anche se la casa è chiusa, non ci abita nessuno?

RISPOSTA

Gentile lettrice,

ai fini IMU, nelle cooperative a proprietà indivisa il soggetto passivo non è l’assegnatario dell’alloggio, in quanto l’assegnazione non costituisce un diritto reale, ma un diritto personale di godimento. La soggettività passiva permane in capo alla cooperativa, quale proprietaria dell’immobile (Cassazione n. 654/2007 e Risoluzione MEF n. 5/DF/2007). In questi casi, è necessario verificare l’atto di assegnazione o lo Statuto per accertare la natura ‘indivisa’ della proprietà e acquisire una visura catastale aggiornata.

Per quanto riguarda le cooperative a proprietà divisa, il socio diviene soggetto passivo solo a seguito del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale (Cassazione n. 16130/2004).

In merito al suo quesito, poiché l’alloggio risulta attualmente non utilizzato, non è possibile applicare l’assimilazione ad abitazione principale (Art. 1, comma 741, Legge n. 160/2019), la quale richiede che il socio assegnatario vi stabilisca la propria dimora abituale e residenza anagrafica.

Tuttavia, qualora anche uno solo dei fratelli, previo perfezionamento del subentro nel rapporto sociale e nel contratto di godimento, vi trasferisse la residenza e la dimora, l’intera unità immobiliare verrebbe assimilata per legge ad abitazione principale. In questa fattispecie, l’esenzione si applicherebbe all’intero immobile (purché non di lusso cat. A/1, A/8, A/9), esonerando la cooperativa dal versamento del tributo e, di conseguenza, i coeredi dal rimborso di qualsiasi quota IMU.

Cosa c’è da sapere su IMU e abitazione ereditata in cooperativa indivisa

Ai fini IMU, occorre distinguere tra cooperative a proprietà divisa e indivisa partendo dalla natura del titolo che lega il socio all’immobile. Tale relazione costituisce il presupposto essenziale per individuare il trattamento fiscale applicabile (esenzione o tassazione).

Cooperative a proprietà indivisa:

In questa fattispecie, il socio non possiede l’alloggio, ma ha un diritto di godimento a tempo indeterminato.

Formalmente il soggetto passivo ai fini IMU è la cooperativa e l’eventuale assimilazione all’abitazione principale (Art. 1, comma 741, L. 160/2019) si applica all’unità immobiliare nel suo complesso soltanto se l’alloggio (non di lusso A/1; A/8; A/9) è “adibito ad abitazione principale” da un socio assegnatario (o dagli eredi che ne hanno preso il posto nel diritto di godimento).

Il socio deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nell’immobile.

Per i soci studenti universitari l’esenzione spetta anche se non hanno la residenza nell’alloggio (deroga specifica per i “fuori sede”).

Cooperative a proprietà divisa:

La cooperativa costruisce gli alloggi con l’obiettivo finale di trasferire la proprietà individuale ai singoli soci.

Il regime di proprietà della cooperativa è solo transitorio. Ai fini IMU non esiste un’esenzione automatica per “assimilazione” come per le cooperative a proprietà indivisa.

L’immobile segue le regole standard:

• se l’immobile è finito ma non ancora assegnato (immobile “merce”), la cooperativa può godere dell’esenzione prevista per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita (se non locati);
• dal momento in cui viene stipulato il rogito o il verbale di assegnazione con trasferimento di proprietà, il socio diventa il proprietario a tutti gli effetti. Per non pagare l’IMU, il socio dovrà stabilirvi la propria abitazione principale (residenza e dimora abitale). Se non vi risiede, pagherà l’IMU come “seconda casa“.

La Nuova “Piattaforma IMU”

A partire dall’anno d’imposta 2026, l’efficacia delle aliquote IMU deliberate dai Comuni è subordinata dall’adozione del prospetto digitale standardizzato sul portale del MEF.

In questo nuovo scenario, sebbene la distinzione tra cooperativa a proprietà divisa o indivisa rimanga il presupposto giuridico fondamentale, la piattaforma ministeriale diventa lo strumento ufficiale per convalidare il regime fiscale e le relative agevolazioni.

I Comuni hanno avuto accesso a questo sistema già dal 12 novembre 2025, con l’attivazione della funzione “Gestione IMU” necessaria per trasmettere i dati che regoleranno l’imposta per il 2026.