Immobile “graffato” senza rendita: è comunque soggetto a IMU?

DOMANDA

Immobile non di lusso con un graffato vanno in eredità per la morte di un coniuge. Il coniuge superstite utilizza l’immobile come casa di abitazione e quindi non si paga l’IMU. Per il graffato, che non ha una propria rendita gli eredi sono tenuti al pagamento dell’IMU?

RISPOSTA

Gentile lettrice,

ai sensi dell’art. 540, comma 2, del Codice civile, il coniuge superstite, in sede di apertura della successione, acquisisce ex lege il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, indipendentemente dall’accettazione dell’eredità e anche in caso di rinuncia alla stessa.

Con riferimento all’Imposta Municipale Propria (IMU), il soggetto passivo dell’imposta è colui che detiene il diritto reale di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie sull’immobile. Pertanto, il coniuge superstite titolare del diritto di abitazione è l’unico soggetto passivo ai fini IMU in relazione all’abitazione familiare. Gli altri eredi, in particolare i figli del de cuius, titolari della nuda proprietà, non assumono la qualità di soggetti passivi e conseguentemente non sono tenuti al pagamento dell’IMU.

Venendo alla domanda, per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale, l’esenzione dall’IMU si estende anche ad una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). Se il “graffato” rientra tra tali pertinenze e rispetta i limiti numerici previsti, segue il medesimo regime fiscale dell’abitazione principale, beneficiando quindi dell’esenzione IMU, sempre che il coniuge superstite mantenga la propria residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile.

Di conseguenza, il coniuge superstite è soggetto passivo anche dell’IMU relativa alla pertinenza (graffato), e può beneficiare della relativa esenzione. Diversamente, qualora il graffato non costituisca pertinenza dell’abitazione principale oppure ecceda il limite di un’unità per categoria catastale, l’immobile non gode del regime agevolato e l’IMU sarà comunque dovuta dal coniuge superstite, titolare del diritto di abitazione anche su tale parte dell’immobile. I nudi proprietari restano esclusi dal rapporto tributario.

Cosa c’è da sapere su un immobile “graffato”?

Per quanto riguarda gli immobili “graffati” (cioè unità immobiliari composte da più particelle catastali unite tra loro) senza rendita, è necessario considerare le regole generali previste per gli immobili privi di rendita catastale ai fini IMU.

Per i fabbricati non iscritti in Catasto o privi di rendita, la normativa prevede specifiche modalità di determinazione della base imponibile ai fini IMU:

• in particolare, per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, la tassazione avviene in base al costo d’acquisto o di costruzione, rivalutato annualmente in base ai coefficienti stabiliti da apposito D.M. Tale regola vale solo per gli immobili privi di rendita e rimane valida fino all’anno in cui avviene l’attribuzione della rendita catastale;
• per gli altri immobili (diversi dal gruppo D) non iscritti in Catasto, è venuto meno il sistema di valorizzazione provvisoria mediante rendita presunta auto-calcolata dal contribuente. Ora occorre far riferimento al sistema “Docfa” mediante il quale il contribuente propone una rendita che diviene definitiva se non rettificata dall’Agenzia del territorio entro un anno dalla sua proposizione.

Per gli immobili graffati senza rendita, quindi, è necessario procedere all’accatastamento tramite procedura Docfa, proponendo una rendita catastale. Fino all’attribuzione della rendita, se si tratta di immobili del gruppo D posseduti da imprese, si applica il criterio del valore contabile.

La Corte di cassazione ha inoltre chiarito che:

• l’iscrizione in catasto è presupposto sufficiente per la debenza del tributo;
• per i fabbricati di nuova costruzione, il criterio alternativo della data di ultimazione dei lavori o di utilizzazione acquista rileva solo quando il fabbricato non sia ancora iscritto al catasto.

In conclusione, un immobile graffato senza rendita è comunque soggetto a IMU e il contribuente deve procedere alla sua regolarizzazione catastale tramite procedura Docfa per l’attribuzione della rendita. Nel periodo transitorio, la base imponibile sarà determinata secondo le regole previste per gli immobili privi di rendita, differenziate a seconda della categoria catastale dell’immobile.