Benefici prima casa: è possibile usufruirne in caso di immobile costituito da due particelle “unite di fatto” ai fini fiscali?

DOMANDA

Buongiorno, io e mio marito abbiamo acquistato l’alloggio di fianco al nostro e dopo intervento di ristrutturazione li abbiamo uniti e resi un unico appartamento. Per questioni catastali non abbiamo potuto effettuare la fusione in un’unica particella ma risultano entrambi cointestati al 50% con l’annotazione del catasto che ai fini fiscali sono uniti di fatto. Posso inserire sul 730 i due alloggi come abitazione principale? In un forum ho letto che si possono sommare le 2 rendite in una unica. Esiste legislazione in merito? Grazie

RISPOSTA

Gentile lettrice,

secondo i principi generali che regolano i regimi fiscali agevolati, spetta al contribuente dimostrare l’avvenuta unificazione delle due abitazioni. L’unione di due abitazioni è annoverabile tra gli interventi di manutenzione straordinaria che si avviano con una comunicazione inizio lavori asseverata e si concludono con una dichiarazione in Catasto dello stato modificato. In particolare,  se al termine degli interventi di ristrutturazione viene a mancare la c.d. “fusione fiscale”, è normativamente previsto che l’agevolazione legata all’abitazione principale può  essere applicata ad un solo immobile, individuato dai proprietari come dimora abituale, in cui si risiede e, contestualmente, si dimora abitualmente con gli altri componenti della famiglia.

Venendo alla domanda, lei e suo marito nel rispetto di tutti gli altri requisiti previsti, potrete certamente beneficiare dell’agevolazione prima casa per l’unico appartamento (anche se formalmente costituito da due particelle catastali ) a condizione che i due alloggi posseduti risultino “uniti di fatto” ai fini fiscali, ovvero, privi di autonomia funzionale e reddituale secondo le “procedure di variazione” individuate nella risposta 1.7 della Circolare n. 27/E del 13 giugno 2016.

In questo caso, potrete entrambi dichiarare l’immobile come abitazione principale, indicando in un unico rigo del quadro B del mod. 730 (oppure, RB del mod. Redditi PF) la somma delle rendite delle due particelle possedute, nella misura pro-quota del 50%.

È indispensabile, tuttavia, che l’unità immobiliare derivante dalla fusione rientri, per superficie, numero dei vani e altre caratteristiche specificate dalla legge, nella tipologia degli alloggi “non di lusso” (sono escluse le categorie A/1, A/8, A/9).

Cosa c’è da sapere sui benefici prima casa

La fusione di due immobili permette di costituire un’unica unità immobiliare ai fini impositivi. L’operazione di fusione di due unità immobiliari, ordinariamente, richiede l’esecuzione di un intervento edilizio assimilabile alla tipologia delle opere di straordinaria manutenzione, come tale subordinato alla presentazione di una comunicazione inizio lavori asseverata, che deve concludersi con la prova di avvenuta dichiarazione in Catasto dello stato modificato (circolare n.27/E del 13 giugno 2016).

L’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, dopo la registrazione in banca dati catastale delle “dichiarazioni di variazione”, provvede ad inserire negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, l’annotazione dell’unione di fatto dei due subalterni e la rendita attribuita a ciascuna porzione di unità immobiliare ai fini fiscali.

Contrariamente, quando questa “unione di fatto” degli immobili ai fini fiscali NON viene formalizzata in applicazione alle già menzionate disposizioni,  si verifica l’ipotesi in cui i componenti dello stesso nucleo familiare hanno stabilito la dimora e la residenza in immobili diversi dello stesso Comune e l’agevolazione prima casa spetta ad un solo immobile.