Esenzione della tassazione della plusvalenza: posso beneficiarne se ho ereditato e venduto l’immobile?

DOMANDA

Salve, io e mia mamma abbiamo venduto casa ereditata dal mio defunto papà. Praticamente l’eredità è caduta al 50% per ognuno. La mamma però ha continuato ad abitare nella casa coniugale con diritto di abitazione del coniuge defunto fino alla vendita della casa. Sul 730 mamma ha sempre dichiarato al 100% l’immobile mentre io (figlia) come nuda proprietaria non ho mai dichiarato nulla. Ora che l’anno scorso la casa è stata venduta (facendo i calcoli dei giorni di possesso) chi deve dichiarare nel 730 la vendita? Al 100% mia mamma o va calcolato al 50% su entrambi i 730?

RISPOSTA

Gentile lettrice,

la disciplina fiscale relativa alla vendita di un immobile ereditato con diritto di abitazione del coniuge superstite prevede specifiche regole per la dichiarazione dei redditi e la tassazione delle eventuali plusvalenze.

ll diritto di abitazione riservato dall’art. 540, secondo comma, del Codice Civile al coniuge superstite sulla casa adibita a residenza familiare, si configura come un legato “ex lege”, che viene acquisito immediatamente dal coniuge al momento dell’apertura della successione. Per vendere l’immobile libero dal diritto di abitazione, il titolare del diritto deve rinunciare formalmente e per iscritto al suo diritto di abitazione.

Il titolo di acquisizione dell’unità abitativa per successione ereditaria costituisce una esimente reddituale prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b, del Tuir (Dpr 917/1986), in funzione della quale l’eventuale plusvalenza realizzata in seguito alla vendita non è soggetta a prelievo d’imposta, neppure nell’evenienza in cui la durata del possesso sia inferiore a cinque anni.

Venendo al suo quesito, per regola generale la plusvalenza non è soggetta a tassazione se l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o l’eredità) e la vendita dell’immobile. È pertanto fondamentale verificare con un professionista qualificato come un CAF o un consulente commercialista abilitato se sussistono le condizioni per l’esenzione dalla tassazione della plusvalenza, in base all’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR e successive integrazioni.

Cosa c’è da sapere tassazione della plusvalenza immobiliare

In linea generale, le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni costituiscono redditi diversi. Tuttavia, non generano plusvalenze imponibili le cessioni, tra l’altro, di unità immobiliari urbane, che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

La vendita a titolo oneroso di un’unità immobiliare gravata da diritto di abitazione ex art. 540 c.c. impone una rigorosa applicazione dei principi di tassazione delle plusvalenze immobiliari, disciplinate dall’art. 67, comma 1, lett. b), del D.P.R. 917/1986 (TUIR). È essenziale comprendere che la mera qualifica di soggetto passivo IMU per l’intero cespite da parte del titolare del diritto di abitazione, sebbene corretta ai fini dell’imposizione locale, non si riverbera sulla ripartizione della base imponibile della plusvalenza.

Quest’ultima, infatti, deve essere analiticamente determinata per ciascun cedente – ovvero il titolare del diritto di abitazione e il nudo proprietario – in proporzione al valore dei rispettivi diritti reali all’atto della cessione. Tale valorizzazione si esegue mediante l’applicazione dei coefficienti di cui al D.M. 21/12/1990 e successivi aggiornamenti, che correlano il valore del diritto reale minore all’età del titolare. Il calcolo della plusvalenza, quindi, si articola come differenza tra la quota di corrispettivo imputabile a ciascun diritto e il relativo costo fiscalmente riconosciuto (valore di acquisizione pro-quota incrementato delle spese inerenti, inclusi gli oneri successori).

Particolare attenzione deve essere posta alla verifica delle condizioni per l’esenzione da tassazione della plusvalenza, sancita dall’art. 68, comma 1, del TUIR, qualora l’immobile abbia costituito l’abitazione principale del cedente (o dei suoi familiari) per la maggior parte del periodo di possesso.

La plusvalenza derivante dalla vendita di una casa acquistata da meno di cinque anni in base a un titolo diverso dalla successione non costituisce reddito tassabile soltanto se il cedente adibisce l’immobile ad abitazione principale. Negli altri casi è soggetta a tassazione: è la conclusione contenuta nella sentenza n. 11786 del 5 maggio 2025 della Corte di Cassazione.