Agevolazioni prima casa ed esenzione IMU: ne ho diritto in caso di acquisto simultaneo di “nuda proprietà” e “usufrutto”

DOMANDA

Buongiorno, acquistando immobile cat. A4 in costruzione e intestandolo a mio figlio maggiorenne con usufrutto per me e andando a viverci insieme prendendo entrambi la residenza, siamo esentati dal pagamento dell’IMU?
Premetto che sono in possesso di una casa dove attualmente risediamo ma che venderei quando sarà pronta la nuova. Posso sapere inoltre qual è la tempistica ammessa per la vendita dell’attuale abitazione? Grazie di cuore

RISPOSTA

Gentile lettrice,

l’IMU non si applica all’abitazione principale e alle relative pertinenze, ad eccezione delle abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso). La categoria A/4 (Abitazioni di tipo popolare) non rientra nelle categorie di lusso e pertanto può beneficiare dell’esenzione.

L’abitazione principale è quella in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso di usufrutto, il soggetto passivo dell’IMU è l’usufruttuario, non il nudo proprietario.

Venendo al suo quesito, affinché l’immobile sia considerato “abitazione principale”, è necessario che lei, in quanto usufruttuaria, vi stabilisca contemporaneamente la residenza anagrafica e la dimora abituale.

Il fatto che suo figlio, nudo proprietario, risieda con lei non inficia l’esenzione.

La legge di Bilancio 2025 che impone l’alienazione di un immobile pre-posseduto entro il termine ora esteso a due anni dalla data del nuovo acquisto, con effetto a decorrere dall’1.1.2025, si applica esclusivamente quando il vecchio immobile era stato acquistato, a sua volta, usufruendo dei benefici fiscali “Prima Casa”.

Di conseguenza, suo figlio è libero di acquistare la nuova casa (o la nuda proprietà) beneficiando pienamente delle agevolazioni “Prima Casa”, senza dover dichiarare in atto alcun impegno alla successiva vendita del precedente immobile (da lei posseduto), in quanto questo non è gravato da alcun vincolo fiscale residuo.

Cosa c’è da sapere sulle agevolazioni prima casa ed esenzione

L’IMU è un’imposta patrimoniale annuale: la sua esenzione è legata alla destinazione effettiva dell’immobile.

L’immobile è esente da IMU se costituisce l’abitazione principale del contribuente, ovvero il luogo in cui sussistono contemporaneamente la residenza anagrafica e la dimora abituale (l’effettiva permanenza e abitazione). L’esenzione non si applica alle unità classificate come lusso (A/1, A/8 e A/9), per le quali l’IMU è dovuta, seppur con diritto a una detrazione base.

In caso di costituzione di diritti reali di godimento, il soggetto passivo IMU è l’utilizzatore, come l’usufruttuario. Pertanto, se l’usufruttuario stabilisce nell’immobile la sua abitazione principale, l’immobile è esente per tutti, nudo proprietario incluso.

L’agevolazione sull’acquisto “Prima Casa” non è un’esenzione annuale, bensì una riduzione significativa delle imposte (Registro o IVA) dovute al momento del rogito di acquisto. Per accedere ai benefici, l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con gli stessi benefici su tutto il territorio nazionale.

La legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) consente al contribuente di riacquistare un immobile con i benefici “Prima Casa” anche se ne possiede già un altro acquistato in precedenza con le medesime agevolazioni. In questo caso, scatta l’obbligo tassativo di alienare (vendere) il vecchio immobile entro due anni dal nuovo acquisto. Il mancato rispetto di questo termine biennale comporta la decadenza dai benefici sul nuovo acquisto, con conseguente recupero delle imposte in misura piena e con l’applicazione di sanzioni e interessi legali.